Propriétaires de locations meublées, votre statut a peut-être changé !


La location meublée est une activité de plus en plus fréquente chez les investisseurs en immobilier.

Mais attention ! Il faut être prudent quant aux conséquences fiscales et sociales.

La suppression de la condition d'inscription au RCS par la loi de finance 2020 entraîne des conséquences en cas d'exercice de la location meublée (en dehors d'une société) :

  • fiscalement sur les revenus, déficits en stock, plus-values, sur la réduction d'impôt Censi-bouvard (et sur l'IFI mais dans une moindre mesure),

  • sur les cotisations (cotisations TNS, PUMA)

  • sur la protection juridique en matière immobilière (droit de rétractation, faculté de résiliation de l'assurance emprunteur, etc.).

RAPPEL : vous devenez automatiquement loueur en meublé professionnel fiscalement dès lors que vous remplissez deux critères :

  • L'activité génère des recettes annuelles brutes supérieures à 23 000 €

  • Les recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal IR (pensions de retraite comprises).

Si l'une de ces 2 conditions n'est pas remplies, le loueur reste non professionnel (LMNP).

Cette suppression du critère de l'inscription au RCS impacte :


  • La fiscalité des revenus Nature des revenus : les revenus réalisés à compter du 1er janvier 2020 (en tant que LMP) sont imposables en BIC professionnel. Déficits : les déficits constatés à compter du 1er janvier 2020 (en tant que LMP) sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal IR pendant 6 ans. En revanche, les éventuels déficits constatés au titre de l'activité LMNP et qui n'ont pas encore pu être imputés sont perdus.


  • Le Régime de plus-value en cas de revente : Il est déterminé en fonction de la qualité du vendeur au jour de la cession, savoir :

  • Si le vendeur est loueur en meublé professionnel, la plus-value relève du régime de plus-value des professionnels (reprise et taxation des amortissement notamment) => la fiscalité est moins attractive (sauf exception).

  • Si le vendeur est loueur en meublé non professionnel, la plus-value relève du régime de la plus-value des particuliers (avec abattement pour durée de détention même pendant les périodes où le vendeur était LMP).

Il n'y a aucun impact sur l'IFI puisque la condition d'inscription au RCS n'était pas exigée pour que le bien soit exonéré d'IFI en cas de LMP.


  • Les cotisations sociales A compter du 1er janvier 2021, vous serez soumis aux cotisations sociales si vous remplissez les conditions suivantes :

  • les loueurs ayant le statut professionnel (LMP) au sens fiscal : plus de 23000 € de recettes et revenus professionnels autres inférieurs à ces recettes.

  • les loueurs saisonniers réalisant plus de 23 000 € de recettes.


  • Concernant la cotisation subsidiaire maladie (PUMA) A priori, le passage de LMNP à LMP semblerait permettre de prendre en compte ces recettes de location meublée dans le seuil d'assujettissement à la cotisation subsidiaire maladie (CSM) et le cas échéant être exempté de cotisations PUMA. De plus, en cas d'assujettissement, les revenus de la location meublée professionnelle sont exclus de l’assiette de la CSM. Remarque :

Restent donc soumis au risque de double cotisation, notamment :

  • les loueurs en meublé relevant de la cotisation minimale et qui n’ont aucun autre revenu d’activité ;

  • les LMNP réalisant plus de 23 000 € en saisonnier qui ont formulé l’option pour l’affiliation au régime général.


  • Concernant la protection en matière immobilière La qualification de professionnel ou non professionnel pourrait avoir des incidences en matière juridique notamment :

  • sur la possibilité d'exercer le droit de rétraction en matière d'acquisition immobilière

  • sur la possibilité de bénéficier d'un délai de réflexion en matière d'emprunt immobilier

  • sur la limitation des indemnités de remboursement anticipé

  • sur la faculté de résiliation de l'assurance emprunteur durant la première année puis annuellement,

Cependant la jurisprudence est incertaine puisque le juge à utiliser alternativement le critère de l'inscription au RCS et le critère fiscal pour déterminer la qualité du loueur en meublé et lui refuser ou non le bénéfice de la règlementation protectrice applicable en matière immobilière.

Mon avis : votre activité de loueur en meublé doit faire l'objet d'une analyse périodique afin de définir votre statut à "l'instant T". Les conséquences peuvent être importantes pour vous, n'hésitez pas à me contacter.
31 vues0 commentaire