Impossibilité de mettre en location, attention à la non déductibilité des charges !


La Cour d'Appel de Nantes a rendu, le 1er avril 2021, une décision sévère en matière de déduction des charges des revenus fonciers.


Le principe : il est toléré qu'un propriétaire déduise les charges relatives au bien immobilier qu'il destine à la location à la condition que son intention de louer le logement, une fois les travaux achevés, soit clairement établie.


Deux cas de figure peuvent se présenter :


- Soit le propriétaire le destine à la location et manifeste cette intention en effectuant toutes les démarches nécessaires pour mettre le bien en location (publicité, appel à une agence pour la gestion, etc) : les charges sont déductibles même si le logement n'est pas loué immédiatement ;


- Soit le propriétaire n'effectue pas ces démarches (ou s'arrange pour imposer des conditions locatives incompatibles avec la réalité du marché) : il est alors considéré comme se réservant la jouissance du bien et ne peut pas déduire ces charges.

Les juges de la Cour d'Appel de Nantes ont eu à traiter cette question, et ont rendu une décision plutôt sévère contre les propriétaires concernés refusant la déduction des intérêts de l'emprunt contracté par desdits contribuables, pour acquérir un bien exclusivement destiné à la location, non loué en raison de la défaillance d'un entrepreneur laissant le bien impropre à la location car inachevé. Les faits : un couple de contribuable avait acquis, dans le cadre d'une opération immobilière, une chambre au sein d'un hôtel en 2006, avec la volonté de mettre le bien en location. Mais, ce bien n'a pu être loué, les travaux de rénovation restant inachevé suite à la faillite de l'entrepreneur.


La décision : l'administration fiscale refusait la déductibilité des intérêts d'emprunt. La cour d'Appel a donné raison à cette dernière considérant que les propriétaires ne justifiaient pas avoir accompli les diligences suffisantes pour offrir leur bien à la location et devaient être regardés comme s'étant réservé la jouissance gratuite du logement.

Pourtant, l’absence de mise en location était due à l’interruption des travaux (facteur indépendant de la volonté des propriétaires). Par ailleurs, il apparaît que ces derniers avaient réalisés des démarches concrètes en vue de la location de leur bien immobilier compte tenu de l’existence :

- d’une action contre leur notaire en raison de la libération anticipée de la totalité des fonds qu’ils ont versés alors que les travaux n’avaient pas été réalisés,

- d’une action contre leur assureur,

- de négociations engagées avec la mairie et des échanges avec des responsables d’autres hôtels pour rechercher un nouvel exploitant ;

Enfin, le règlement de copropriété leur interdisait de jouir personnellement du bien, la destination du bâtiment étant à usage d’exploitation touristique sans possibilité pour un acquéreur d’en jouir à titre personnel.


Conclusion : Il convient d'être vigilent et de s'assurer que le bien puisse être mis en location même si la durée de l'inoccupation au cas d'espèce (10 ans) peut justifier la sévérité de cette décision.

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